Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Обязательно ли заключать договор социального найма жилого помещения

Понятие — договор найма жилого помещения

Законодательно отношения по договору найма закреплены в главе 35 Гражданского кодекса РФ и в разделах III-IV Жилищного кодекса РФ.

Договор найма — это соглашение сторон, по которому одна сторона передает другой жилое помещение для проживания за плату.

Лицо, которое передает жилое помещение, называется наймодатель. Наймодателем может быть собственник жилого помещения или лицо, которое собственник специально уполномочил на совершение таких действий.

Лицо, которое принимает жилое помещение в пользование, называется наниматель. Нанимателем может быть любой совершеннолетний дееспособный гражданин. Юридическое лицо не может выступать на стороне нанимателя жилого помещения. В случае с юридическими лицами заключается договор аренды жилого помещения.  

Общие положения о договоре найма жилого помещения приведены в главе 35 Гражданского кодекса РФ, кроме того, для регулирования отношений по социальному найму применяются положения Жилищного кодекса РФ. Стороны при заключении договора найма вправе предусмотреть в нем дополнительные условия, регулирующие их взаимоотношения. Однако дополнительные условия не должны противоречить законодательству. 

Понятие найма и аренды

Наём жилого помещения осуществляется в соответствии со статьёй 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также должен отвечать нормам, установленным жилищным законодательством, учитывая особенности региональных законодательных актов.

Сделка с передачей недвижимости во временной пользование обязательно оформляется в виде договора жилого найма помещения. Аренда применила в частности под ведение коммерческой деятельности. Условия стороны могут устанавливать самостоятельно, однако важно учесть, что только физические лица могут быть и нанимателями, и наймодателями, в то время как юридическое лицо может выступать только арендодателем (наймодателем). Кроме того, в данном случае сделка между физическим и юридическим лицом исключает сделки поднайма (субаренды).

Независимо от видов найма жилья сделка может иметь возмездный характер (помещение предоставлено на условиях оплаты), консенсуальный (когда одна из сторон несёт обязательства по предоставлению жилья) или взаимный (возникновение прав и обязанностей у обеих сторон).

Основания

Как получить в пользование муниципальную жилплощадь и каким образом правильно узаконить эти правоотношения?

Для оформления документа о соцнайме необходимо решение органов исполнительной власти: жилплощадь нанимателю предоставляется. Его также можно оформить на основании ордера на квартиру (ордеры на социальные жилплощади выдавались до 2004 года).

В ЖК РФ имеется список статусов граждан, которым государство может предоставить социальную квартиру:

  1. Малоимущие (статус необходимо подтвердить в органах местного самоуправления).
  2. Нуждающиеся в получении жилплощади (основания для получения такого статуса написаны в статье 51 Жилищного Кодекса: не нанимают жилье, не имеют своего; проживают в помещении, не отвечающем минимальным нормам по площади; условия жилья не приемлемы для проживания; не имея лучшего варианта жилья, живут вместе с человеком, состояние здоровья которого делает опасным или невыносимым проживание с ним других лиц, что подтверждено органами здравоохранения).
  3. Категории граждан, указанные в законе конкретного субъекта РФ.
  4. Иностранцы, не граждане РФ, если есть международные основания.
  5. Инвалиды.

Близкие родственники нанимателя, живущие вместе с ним, по сути, так же как и он, являются нанимателями, имеющими такие же права и обязанности относительно государственной собственности.

О размерах оплаты и коммунальных услуг при социальном найме можно узнать из нашей статьи.

Сдача жилья по доверенности

Часто бывает такое, что жилплощадь сдает не собственник, а доверенное лицо. Он как бы является представителем собственника, его возможности расписаны в статьях 182 и 185 ГК РФ.

Заключение такого соглашения именуется договором найма жилого помещения по доверенности.

Сдавать жилье в аренду доверенное лицо может только если собственник сам заинтересован в этом — такая информация должна быть прописана в доверенности.

В случае с правом заключать договор аренды на квартиру доверенность должна быть заверенной у нотариуса как гласит 185 статья Гражданского Кодекса.

Жилье, сдаваемое по доверенности, оформленное на кого-либо, в договоре должно прописываться на имя собственника, несмотря на доверенное лицо. Все обязанности и права арендодателя остаются на плечах собственника жилого помещения. Доверенный человек лишь подписывает документ за него.

Когда доверенный человек оформляет договор, он обязан предоставить кроме доверенности другие документы:

  • паспорт;
  • документы на имущество — технический паспорт, свидетельство о регистрации собственности и другие.

Необходимо сделать копии документов и доверенности, они должны храниться, пока будет действовать договор аренды.

Касаемо налогов на аренду, выплачивать их также должен собственник из тех денег, что идут за оплату арендованной площади (226 статья Налогового Кодекса РФ) — он составляет 13%.

  • Скачать образец доверенности на сдачу жилья
  • Скачать бланк доверенности на сдачу жилья

Видео с разъяснениями о размере налога за сдачу жилья в аренду и ответственность за уклонение:

Решение суда об обязании заключить договор социального найма

20. 03. 1964г. с Е был оформлен Типовой договор найма жилого помещения в доме местного Совета депутатов трудящихся, государственной, кооперативной и общественной организации, согласно которому ( п. 1) квартира, расположенная по адресу: <адрес>, была предоставлена в пользование нанимателю и членам ее семьи на пять лет. Указанный договор 25. 12. 1969г. был продлен еще на пять лет, т.е. до 1974 года ( л.д. 14 – 16).

В судебном заседании представитель истца пояснил, что отец истца А работал слесарем в сфере ЖКХ и для улучшения жилищных условий встал на очередь на получение квартиры от своего предприятия, которая и была ему предоставлена в 1981г. по адресу: <адрес>, куда он переехал совместно с женой Е и сыном В, в квартире по адресу: <адрес>, осталась проживать Полунина Г.А. (в девичестве Данильцева) совместно с братом С, который умер <дата>. и был выписан из квартиры.